Gennemgang af lejekontrakt

At bo til leje er en populær løsning blandt rigtig mange mennesker. En aftale om leje indgås typisk skriftligt på en af de standardlejekontrakter, som Boligministeriet har formuleret. Denne kontrakt hedder typeformular A9, og kan hentes her. Selvom formularen fra Boligministeriet er rimelig ligetil at udfylde, og der ligeledes følger en vejldning med, så er det ofte en god idé at få en gennemgang af lejekontrakten af juridisk ekspert i lejeret. Dette gælder, hvad enten man er udlejer eller lejer.

Hvorfor en lejekontrakt?

En lejekontrakt beskriver de vilkår, som udlejer og lejer ligger til grund for en lejeaftale. Det er altså i denne kontrakt, at parterne kan udlede præcist, hvilke forhold der er af relevans for selve lejeforholdet. Her tages der blandt andet stilling til forhold som opsigelse, størrelsen på husleje og istandsættelse ved fraflytning. De fleste er udemærket klar over vigtigheden i at få udfærdiget en lejekontrakt, der præcist beskriver partenes aftalegrundlag. Det er nemlig både lejer og udlejers ”kvittering” for aftalen. Den kan derved danne grundlag for, hvordan en konflikt skal løses. Det kan være konflikter vedrørende tilbagebetaling af depositum, fastsættelse af huslejens størrelse, rygning, husdyr og meget mere. Indholdet og formulering af kontrakten er dog mindst ligeså vigtig som selve udfærdigelsen af kontrakten, da det netop er indholdet og formuleringerne, der er af afgørende betydning for, om parterne får lavet en aftale, der er i overenstemmelse med parternes forventninger.

Hvordan kan vi hjælpe dig?

Selvom standardformularen fra Boligministeriet er forholdsvist fyldestgørende i forhold til de forhold, som man bør komme ind på i formuleringen af en lejekontrakt, kan man dog med fordel opsøge en jurist med speciale i lejeret med henblik på en gennemgang af kontrakten. Der er en række af forhold i en lejekontrakt, der ikke egner sig til et ”ja eller nej” svar, og det kan altså på sigt have en væsentlig betydning for lejeforholdet. Hos LegalHero kan vi hjælpe med både udfærdigelser af lejekontrakter, ligesom vi kan hjælpe med gennemgangen af allerede udfærdigede lejekontrakter.

Vi kan rådgive dels ud fra et juridisk perspektivt, men også et personligt perspektiv. Det betyder, at vi i vores juridiske betragtninger holder dine formål med den juridske opgave for øje, således at vi kan levere et resultat som du kan være fuldt tilfreds med, og som stemmer overens med dine forventninger på en løsning.

Hvordan foregår det?

Ønsker du hjælp til at få gennemgået en lejekontrakt foregår det praktisk sådan, at du skal oprette en sag hos os, hvor du beskriver, hvad du gerne vil have hjælp til og omfanget af dit behov. Har du lejekontrakten, skal denne vedhæftes på sagen, som du nemt kan gøre i forbindelse med oprettelsen af sagen. Husk at det er gratis og uforpligtende at oprette en sag hos os.

Når vi har modtaget sagen, vil den blive lagt i udbud blandt vores jurister med speciale i lejeret. De vil kigge sagen og dertilhørende materiale igennem. Har vores jurister opfølgende spørgsmål, har du mulighed for at besvare disse. Når rådgiverene har fået et overblik over, hvilken løsning du har brug for, vil du modtage ét eller flere tilbud på, hvordan vi vil løse opgaven for dig.

Har du fundet et tilbud, som stemmer overens med din forventning på en løsning, accepterer du blot det pågældende tilbud, hvorefter sagsbehandlingen vil starte. På den måde har det det fulde overblik over, hvilke omkostninger der er forbundet med sagen. Først når sagsbehandlingen er afsluttet vil der ske betaling.

Al sagsbehandling sker online, så du har altid nem adgang til et overblik over, hvad der sker i din sag.Send en beskrivelse af dit problem direkte i vores platformModtag uforpligtende tilbud fra specialiserede jurister, du vælger selv det du synes bedst om.Efter at have accepteret tilbud foregår rådgivningen direkte på vores online platform, når du har tid.

Fastsættelse af husleje

Står man i den situation, hvor man gerne vil leje sin lejlighed, sin andelslejlighed eller sit værelse ud, gør man klogt i at gøre en indsats for at finde ud af, hvad den korrekte husleje bør være. Det er nemlig ikke frit slag for, hvordan udlejer må fastsætte huslejen. Man kan som udlejer nemlig ultimativt komme ud for, at lejer prøver størrelsen af huslejen ved huslejenævnet. I det tilfælde kan huslejenævnet eventuelt komme frem til, at huslejen er sat for højt, hvorefter der må ske tilbagebetaling. Et område som dette er særlig relevant i en tid, hvor størrelsen på husleje er i opadgående retning i de store byer.

Hvordan kan man fastsætte sin husleje?

Der har i en rum tid været en offentlig debat vedrørende fastsætning af husleje. Med god grund. Flere udlejere indretter størrelsen på huslejen efter modellen – udbud og efterspørgsel. Men kan man virkelig det? Selvom mange lejere også køber ind på præmissen om udbud og efterspørgsel og køber og frivilligt betaler en alt for høj husleje, så er der ikke noget til hinder for, at en lejer senere kan henvende sig til huslejenævnet med henblik på at få afprøvet størrelsen af huslejen. Man bør derfor som udlejer undersøge præcis, hvilken størrelse husleje man kan kræve, således at man ikke havner i en situation, hvor der skal ske tilbagebetaling.

Hvordan kan LegalHero hjælpe dig med din huslejesag?

Hos LegalHero kan vi hjælpe udlejere med at fastsætte den korrekte husleje, ligesom vi for lejere kan hjælpe med at vurdere, om den husleje der betales er i overensstemmelse med, hvad der egentlig må kræves i husleje. Der er en række momenter, der indgår i overvejelserne ved fastsættelsen af husleje. Det er blandt andet det lejedes stand. Er der eksempelvis et nyistandsat køkken og hvordan er standen på badeværelset? Herudover spiller et element som beliggenhed også ind. Der findes ikke en præcis formel for, hvordan en husleje bør fastsættes, så det handler med andre ord om, at foretage en vurdering i relation til de elementer, der gør sig gældende i forbindelse med fastsættelse af husleje.

Sådan fungerer processen hos LegalHero

Ønsker du hjælp til at få en vurdering af, hvordan du fastsætter en korrekt husleje, eller ønsker du som lejer at få en vurdering af, om du betaler den korrekte husleje, foregår det praktisk sådan, at du skal oprette en sag hos os, hvor du beskriver, hvad du præcist gerne vil have hjælp til og omfanget af dit behov. Har du en lejekontrakten, skal denne vedhæftes på sagen, som du nemt kan gøre i forbindelse med oprettelsen af sagen. Husk at det er gratis og uforpligtende at oprette en sag hos os.

Når vi har modtaget sagen, vil den blive lagt i udbud blandt vores jurister med speciale i lejeret. De vil kigge sagen og dertilhørende materiale igennem. Har vores jurister opfølgende spørgsmål, har du mulighed for at besvare disse. Når rådgiverene har fået et overblik over, hvilken løsning du har brug for, vil du modtage ét eller flere tilbud på, hvordan vi vil løse opgaven for dig.

Har du fundet et tilbud, som stemmer overens med din forventning på en løsning, accepterer du blot det pågældende tilbud, hvorefter sagsbehandlingen vil starte. På den måde har det det fulde overblik over, hvilke omkostninger der er forbundet med sagen. Først når sagsbehandlingen er afsluttet vil der ske betaling.

Al sagsbehandling sker online, så du har altid nem adgang til et overblik over, hvad der sker i din sag.

Bistand ved fraflytning af lejemål

En situation, der nogle gange kan give anledning til uenigheder mellem lejer og udlejer, er, når lejer skal fraflytte lejemålet. Der er nemlig i den forbindelse en række forhold, der skal afklares mellem udlejer og lejer. Det handler blandt andet om istandsættelse af lejemålet, de resterende udgifter til el, vand og varme mv. Opstår der en konflikt i denne situation, bør parterne som udgangspunkt kigge i lejekontrakten for at se, hvad der er blevet aftalt ved udfærdigelsen af lejekontrakten.

Hvilke krav er gældende ved fraflytning af et lejemål? 

Både udlejer og lejer har som udgangspunkt i et vist omfang en vedligeholdelsespligt af lejemålet. Vil man blive klogere på, hvad der præcist er aftalt mellem parterne i forhold til vedligeholdelse af det lejede, kan parterne undersøge lejekontrakten, hvori emnet normalvist behandles. Særligt istandsættelsen af lejemålet kan give anledning til uenigheder mellem lejer og udlejer, men den overvejende hovedregel til løsningen af denne type konflikter er, at lejer ikke har pligt til at tilbagelevere det lejere i bedre stand, end hvad lejeren modtog det i. Det betyder, at udlejer altså ikke kan kræve en bedre stand af lejemålet end, hvad der blev overleveret i.

Er en lejeaftale indgået efter d. 1. juli 2015, kan der fra udlejers side ikke kræves en ny-istandsættelse af det lejede. Det betyder, at lejer kun er forpligtet til at skulle normalistandsætte det lejede. Det kan altså godt være, at man som lejer har overtaget et helt nyistandsat lejemål, men i teorien, er man kun forpligtet til at normalistandsætte. Det vil sige, at lejer kun skal vedligeholde det, der er behov for. Det er netop dette spørgsmål, der i praksis, kan give anledning til uenigheder mellem parterne.

Lejer har ret til selv at istandsætte lejemålet, men er istandsættelsen ikke i overensstemmelse med, hvad der kaldes håndværksmæssigt forsvarligt, så har udlejer ret til at få istandsat lejemålet, således at det opnår denne standard.

Hvordan kan LegalHero hjælpe?

Der er udover istandsættelsen af lejemålet også en række andre forhold, der gør sig gældende i forbindelse med fraflytning af et lejemål. Det drejer sig blandt andet om, hvordan man opgør resterende betalinger/tilbagebetalinger for poster som el, vand og varme. Vi kan bistå både udlejere såvel som lejere med alle spørgsmål i relation til fraflytning af et lejemål. Som udlejer gør man eksempelvis klogt i allerede ved lejeaftalens indgåelse at overveje, hvordan man vil fastsætte vilkårene for istandsættelse. Det er blandt andet et område, som vi hjælper udlejere med. Et andet eksempel på, hvordan vi kan hjælpe, er hvis du som lejer har modtaget en fraflytningsrapport, og er u tvivl om indholdet stemmer overens med din egen opfattelse. I det tilfælde hjælper vi dig gerne med en gennemgang af fraflytningsrapporten.

Sådan foregår sagsbehandlingen af din opgave

Ønsker du hjælp til en udfordring i forbindelse med fraflytningen af et lejemål, foregår det praktisk sådan, at du skal oprette en sag hos os, hvor du beskriver, hvad du gerne vil have hjælp til og omfanget af dit behov. Har du lejekontrakten, skal denne vedhæftes på sagen, som du nemt kan gøre i forbindelse med oprettelsen af sagen. Husk at det er gratis og uforpligtende at oprette en sag hos os.

Når vi har modtaget sagen, vil den blive lagt i udbud blandt vores jurister med speciale i lejeret. De vil kigge sagen og dertilhørende materiale igennem. Har vores jurister opfølgende spørgsmål, har du mulighed for at besvare disse. Når rådgiverene har fået et overblik over, hvilken løsning du har brug for, vil du modtage ét eller flere tilbud på, hvordan vi vil løse opgaven for dig.

Har du fundet et tilbud, som stemmer overens med din forventning på en løsning, accepterer du blot det pågældende tilbud, hvorefter sagsbehandlingen vil starte. På den måde har det det fulde overblik over, hvilke omkostninger der er forbundet med sagen. Først når sagsbehandlingen er afsluttet vil der ske betaling.

Al sagsbehandling sker online, så du har altid nem adgang til et overblik over, hvad der sker i din sag.

Huslejestigning

Som lejer kan man komme ud for, at udlejer vil lave en korrektion af huslejen i opadgående retning. Det står dog ikke udlejer frit for, hvor stor huslejestigningen må være. Udlejer er nemlig både omfattet af lovgivningen på området, ligesom udlejer også er forpligtet til at henholde sig til indeholdet i lejekontrakten. Hvis man er udlejer og gerne vil have muligheden for at lave en huslejestigning, gør man klogt i, allerede inden at man indgår en aftale om leje, at tænke denne mulighed igennem, således at dette kan anføres på lejekontrakten.

Hvordan fastsætter man en huslejestigning?

Huslejestigning er kan være begrundet flere forskellige hensyn. Udlejer ønsker måske at følge markedsværdien for ejendommen og indrette huslejen herefter. Der kan være også være andre bevæggrunde, men faktum er, at uanset hvordan huslejestigningen begrundes, så skal både den lejeaftale som udlejer og lejer har indgået iagttages, ligesom at loven på området skal overholdes. Ligesom at udlejer ikke uden videre kan fastsætte huslejen vilkårligt, så er der også i lejeloven klare regler for, hvordan huslejestigninger foregår.

Hvordan kan LegalHero hjælpe dig?

Hos LegalHero kan vi hjælpe med alle aspekter indenfor lejeretten. Vi kan bistå med vejledning, ligesom vi også kan stå for selve udfærdigelsen af en lejekontrakt, hvori der skal tages hensyn til huslejestigning. Der findes en række modeller, som man kan gøre brug af i forbindelse med huslejestigninger, og vores eksperter i lejeret har stor erfaring med dem alle. Vi kan også hjælpe dig som lejer, hvis gerne vil have en vurdering af den huslejestigning, der er indskrevet i din kontrakt. Vi hjælper dig også gerne med at vurdere en aftale om huslejestigning inden du underskriver lejekontrakten.

Hvordan kommer jeg i gang med min sag?

Ønsker du juridisk rådgivning i relation til huslejestigning,  foregår det praktisk sådan, at du skal oprette en sag hos os, hvor du beskriver, hvad du gerne vil have hjælp til og omfanget af dit behov. Har du en tilhørende lejekontrakt, skal denne vedhæftes på sagen, som du nemt kan gøre i forbindelse med oprettelsen af sagen. Husk at det er gratis og uforpligtende at oprette en sag hos os.

Når vi har modtaget sagen, vil den blive lagt i udbud blandt vores jurister med speciale i lejeret. De vil kigge sagen og dertilhørende materiale igennem. Har vores jurister opfølgende spørgsmål, har du mulighed for at besvare disse. Når rådgiverene har fået et overblik over, hvilken løsning du har brug for, vil du modtage ét eller flere tilbud på, hvordan vi vil løse opgaven for dig.

Har du fundet et tilbud, som stemmer overens med din forventning på en løsning, accepterer du blot det pågældende tilbud, hvorefter sagsbehandlingen vil starte. På den måde har det det fulde overblik over, hvilke omkostninger der er forbundet med sagen. Først når sagsbehandlingen er afsluttet vil der ske betaling.

Al sagsbehandling sker online, så du har altid nem adgang til et overblik over, hvad der sker i din sag.

Afregning af depositum og forudbetalt leje

Når man som lejer flytter ind et lejemål vil man af udlejeren typisk blive opkrævet et depositum og forudbetalt leje. Beløbet som der deponeres skal fungere som sikkerhed for, at udlejer har midler til at istandsætte, reparere og udbedre eventuelle skader og forringelser, som lejeren har lavet.

Den forudbetalte leje skal dække for de måneder, hvor opsigelsesperioden er trådt i kraft. Samtidig skal den forudbetalte leje være en sikkerhed for, at udlejeren får betaling for huslejen i opsigelseperioden. Typisk har man som lejer en opsigelsesperiode på tre måneder, men det står parterne frit for at aftale, hvor meget forudbetalt husleje, der skal indbetales ved indflytning.

Man må som udlejer kun tage et depositum svarende til tre måneders husleje. Det betyder, at er huslejen eksempelvis 4000 kr.  pr. måned, så har udlejeren ret til at kræve et depositum på 12.000 kr. Tilsvarende gælder de samme regler, hvad angår den forudbetalte husleje. Her opkræves der typisk svarende til opsigelsesperioden, dog ikke over tre måneder.

Hvordan foregår tilbagebetaling af depositum?

Lejer har ret til at få sit depositum tilbagebetalt, når det er blevet afgjort, hvilke udgifter som udlejer har haft i forbindelse med lejers fraflytning. Har man eksempelvis lejet et værelse, og de eneste udgifter som udlejeren har haft i forbindelse med fraflytningen har været at male, så har udlejeren som udgangspunkt ikke ret til at beholde heledepositummet, men kun den del af depositummet, som der har været forbundet med udgiften ved at male. Typisk har udlejer pligt til to uger efter, at lejeren er fraflyttet lejemålet at give meddelelse om, hvilke udgifter, der er for lejeren i forbindelse med fraflytningen. Men i teorien er der ikke nogen regler for, hvornår depositummet skal være tilbageleveret.

Der er flere og flere, der desværre oplever, at deres depositum ikke bliver tilbagebetalt rettidigt eller slet ikke bliver tilbagebetalt. Hvis dette er tilfældet, så skal man som lejer indledningsvist gøre krav på sit depositum – eller den overskydende del af det og sende et brev pr. anbefalet post. Hvis ikke man hører yderligere fra udlejeren, kan man med fordel kontakte en jurist med speciale i lejeret, så man kan hjælpes videre. Et af de næste skridt vil være at tage i retten, hvorefter der kan opnås et retligt krav mod udlejeren. Denne proces kan dog være praktisk irriterende. Derfor gør man meget klogt i at følge de juridiske foreskrifter, hvis man oplever udfordringer i relation til tilbagebetalingen af depositummet.

Hos LegalHero kan vi hjælpe med alle udfodringer i relation til tilbagebetaling af depositum, ligesom vi også kan hjælpe udlejere med vurderinger af, hvor meget der med rimelighed kan fratrækkes i lejers depositum ved fraflytning.

Hvordan foregår sagsbehandlingen?

Ønsker du hjælp til en juridisk udfordring i relation til depositum og/eller forudbetalt leje, foregår det praktisk sådan, at du skal oprette en sag hos os, hvor du beskriver, hvad du gerne vil have hjælp til og omfanget af dit behov. Har du en tilhørende lejekontrakt, skal denne vedhæftes på sagen, som du nemt kan gøre i forbindelse med oprettelsen af sagen. Husk at det er gratis og uforpligtende at oprette en sag hos os.

Når vi har modtaget sagen, vil den blive lagt i udbud blandt vores jurister med speciale i lejeret. De vil kigge sagen og dertilhørende materiale igennem. Har vores jurister opfølgende spørgsmål, har du mulighed for at besvare disse. Når rådgiverene har fået et overblik over, hvilken løsning du har brug for, vil du modtage ét eller flere tilbud på, hvordan vi vil løse opgaven for dig.

Har du fundet et tilbud, som stemmer overens med din forventning på en løsning, accepterer du blot det pågældende tilbud, hvorefter sagsbehandlingen vil starte. På den måde har det det fulde overblik over, hvilke omkostninger der er forbundet med sagen. Først når sagsbehandlingen er afsluttet vil der ske betaling.

Al sagsbehandling sker online, så du har altid nem adgang til et overblik over, hvad der sker i din sag.

Opsigelse eller ophævelse af erhvervslejemål

Erhvervslejeretten er mere kompliceret end den almene lejeret. Blandt andet på grund af de mange undtagelser til hovedreglerne, samt frister og formkrav, der skal overholdes. Det er derfor også væsentligt at forholde sig til disse formkrav, da man ellers risikerer at en opsigelse eller ophævelse er ugyldig, hvilket kan føre til tab af krav. Opsigelse eller ophævelse af erhvervslejemål kan derfor i nogle tilfælde føre til uenigheder om det bagvedliggende grundlag, ligesom der kan opstå tvister omkring forståelsen af lejekontraktens indhold.

For udlejere

Medmindre andet er aftalt, så skal udlejere normalt iagttage opsigelsesvarsler på 3 måneder for erhvervslokaler, og 1 måned for blandt andet garager, stalde og lignende. Der skal dog foreligge en rimelig grund for opsigelsen, og denne skal gives skriftligt til lejeren. Der er yderligere særlige regler for virksomheder med en særlig tilknytning til ejendommen. Under en rimelighedsbetragtning kan udlejer ifalde ertstatningsansvar overfor lejer, hvis dette er tilfældet. Udlejere kan altid opsige et erhvervslejemål når:

  • Virksomheden består af lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende på eksempelvis banegårde, teatre og foreningsbygninger, hvor forretningen står i i direkte tilknytning til disse og hovedsagligt benyttes at disses publikum.
  • Udlejer selv ønsker at benytte det lejede.
  • Vægtige grunde desuden gør det særligt nærliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.
  • Udlejere skal dog iagttage et varsel på 1 år, når nedrivning eller ombygning medfører, at det lejede skal fraflyttes.

Der er desuden altid en mulighed for, at udlejer opsiger lejer, hvis lejeren eller dennes ansatte ikke har iagttaget god skik og orden ved benyttelse af det lejede. I helt ekstreme tilfælde kan dette anses for kontraktbrud, så udlejeren kan se bort fra varselsfristerne og ophæve kontrakten straks.

For lejere

Lejeren kan som udgangspunkt frit opsige et erhvervslejemål med 3 måneders varsel, og 1 måneds varsel for så vidt angår garager, stalde og lignende, medmindre andet er aftalt i kontrakten. Ligesom udlejeren, kan lejer altid ophæve lejeaftalen straks hvis den anden kontraktpart har begået kontraktbrud. Det kan fx være i tilfælde af, at det lejede ikke er, hvad der er aftalt.

Lejer kan fraflytte erhvervslejemålet før opsigelsesvarslet udløber, men lejer skal dog stadig betale lejen for den resterende periode af opsigelsesvarslet. I en sådan situation skal udlejer dog bestræbe sig bedst muligt på at genudleje erhvervslejemålet hurtigst muligt.

Bliver man som lejer af et erhvervslejemål opsagt, når man ikke driver restaurationsforretning, butik, kiosk eller lignende med direkte tilknytning til banegård, teater, foreningsbygning eller tilsvarende, så kan udlejeren ifalde erstatningsansvar for eventuelle tab lidt af lejeren såsom flytteomkostninger, sagkyndig bistand og driftstab, samt godtgørelse for tab af goodwill. Lejeren skal ikke fraflytte lejemålet, før der er stillet sikkerhed for erstatningen. Dette forudsætter dog, at lejer ikke har misligeholdt lejeaftalen.

Hjælp til opsigelse af lejemål

Opsigelser og ophævelser skal altid foreligge skriftligt, uanset om det er udlejer eller lejer, der ønsker at opsige. Udlejer skal – udover at give en rimelig begrundelse for opsigelsen – også gøre lejer klar over hans ret til indsigelse. Foreligger disse oplysninger ikke, så vil en opsigelse fra udlejer være ugyldig. Hvis lejeren ønsker at gøre indsigelse, skal dette ske indenfor 6 uger fra at opsigelsen er modtaget.

Ønsker du hjælp til, hvordan du som lejer eller udlejer opsiger en aftale om lejemål, hjælper vi med alle de forhold, der er i relation til dette emne. Vores eksperter i erhvervslejeret har stor erfaring med blandt andet vurdering af, hvornår et givent forhold berettiger en udlejer til at opsige en aftale om leje af erhvervslokaler, ligesom vores jurister også hjælper med at udfærdige opsigelser i overenstemmelse med gældende formkrav.

Hvordan foregår sagsbehandlingen?

Ønsker du juridisk rådgivning i relation, hvordan du opsiger dit erhvervslejemål, eller ønsker du som udlejer rådgivning om, hvordan du opsiger en lejer, foregår det praktisk sådan, at du skal oprette en sag hos os, hvor du beskriver, hvad du gerne vil have hjælp til og omfanget af dit behov. Har du en tilhørende lejekontrakt, skal denne vedhæftes på sagen, som du nemt kan gøre i forbindelse med oprettelsen af sagen. Husk at det er gratis og uforpligtende at oprette en sag hos os.

Når vi har modtaget sagen, vil den blive lagt i udbud blandt vores jurister med speciale i erhvervslejeret. De vil kigge sagen og dertilhørende materiale igennem. Har vores jurister opfølgende spørgsmål, har du mulighed for at besvare disse på platformen. Når rådgiverene har fået et overblik over, hvilken løsning du har brug for, vil du modtage ét eller flere tilbud på, hvordan vi vil løse opgaven for dig.

Har du fundet et tilbud, som stemmer overens med din forventning på en løsning, accepterer du blot det pågældende tilbud, hvorefter sagsbehandlingen vil starte. På den måde har du det det fulde overblik over, hvilke omkostninger der er forbundet med sagen. Først når sagsbehandlingen er afsluttet vil der ske betaling.

Al sagsbehandling sker online, så du har altid nem adgang til et overblik over, hvad der sker i din sag.

Opsigelse og ophævelse af lejemål

Situationen hvor man som lejer eller udlejer gerne vil opsige eller ophæve en aftale om leje, er en typisk lejeretlig problemstilling. Selvom det umiddelbart kan lyde simpelt, at skulle opsige en aftale om leje, så er der alligevel en række væsentlige elementer, der i en sådan situation bør holdes for øje. Mulighederne for at opsige en aftale om leje er nemlig forskellige alt afhængig af, om man er udlejer eller lejer.

For udlejere

Mange udlejere tror fejlagtigt, at de er i deres gode ret til at opsige en aftale om leje, men faktisk forholder det sig anderledes. Er der blevet indgået en aftale om ubegrænset leje, så er lejer som udgangspunkt beskyttet fra, at kunne blive opsagt af udlejer. Der er dog en række grunde, der alligevel kan begrunde en opsigelse fra udlejers side af. Med et års varsel kan udlejer opsige en aftale om leje, hvis følgende tre krav er opfyldt.

  • Udlejer vil selv bo i lejemålet.
  • Udlejer har ikke andre lejemål.
  • Udlejer ejede selv lejemålet, da aftalen om leje blev lavet.

Der er herudover også en anden mere velkendt mulighed for opsigelse fra udlejers side. Det er nemlig situationen, hvor lejer på den ene eller anden måde misligholder aftalen om leje. En anden årsag, der fra udlejers side kan begrunde en opsigelse, er, hvis ordensreglerne for ejendommen ikke bliver iagtaget af lejeren. Har udlejer på korrekt juridisk vis forsøgt at rette op på forholdet, så kan en opsigelse fra udlejer ultimativt forsvares.

For lejere

Det forholder sig almindeligvis sådan, at lejere kan opsige en aftale om leje med et varsel på tre måneder. Har man en aftale om leje af et værelse er udgangspunktet kun én måned. Det skal dog hertil tilføjes, at det står udlejer og lejer frit for at aftale andre opsigelsesvarsler i lejekontrakten. Hvis man som lejer flytter ud inden udløbet af opsigelsesvarslet, er man stadig som udgangspunkt forpligtet til at skulle betale den resterende husleje indtil udløbet af opsigelsesvarslet. Dog forholder det sig sådan, at udlejer er forpligtet til at bestræbe sig mest muligt på at finde en ny lejer hurtigst muligt, hvis lejer flytter ud inden udløbet af opsigelsesvarslet.

Hjælp til at opsige lejemål? 

Når man vil opsige en aftale om leje, så er der en række formkrav, der skal iagttages. Først og fremmest skal opsigelsen være skriftlig. Det gælder uanset, om det er udlejer eller lejer, der gerne vil opsige lejemålet. Hvis det er udlejer, der gerne vil opsige aftalen om leje, så skal der være en begrundelse for, hvorfor udlejer vil opsige lejemålet. I opsigelselsen fra udlejer skal ligeledes medfølge en bemærkning om lejers ret til at kunne gøre indsigelse mod opsigelsen. Ønsker lejer at gøre indsigelse mod udlejers opsigelse, skal dette ske inden for 6 uger.

Ønsker du hjælp til, hvordan du som lejer eller udlejer opsiger en aftale om lejemål, hjælper vi med alle de forhold, der er i relation til dette emne. Vores eksperter i lejeret har stor erfaring med blandt andet vurdering af, hvornår et givent forhold berettiger en udlejer til at opsige en aftale om leje, ligesom vores jurister også hjælper med at udfærdige opsigelser i overenstemmelse med gældende formkrav.

Hvordan foregår sagsbehandlingen?

Ønsker du juridisk rådgivning i relation, hvordan du opsiger dit lejemål, eller ønsker du som udlejer rådgivning om, hvordan du opsiger en lejer, foregår det praktisk sådan, at du skal oprette en sag hos os, hvor du beskriver, hvad du gerne vil have hjælp til og omfanget af dit behov. Har du en tilhørende lejekontrakt, skal denne vedhæftes på sagen, som du nemt kan gøre i forbindelse med oprettelsen af sagen. Husk at det er gratis og uforpligtende at oprette en sag hos os.

Når vi har modtaget sagen, vil den blive lagt i udbud blandt vores jurister med speciale i lejeret. De vil kigge sagen og dertilhørende materiale igennem. Har vores jurister opfølgende spørgsmål, har du mulighed for at besvare disse på platformen. Når rådgiverene har fået et overblik over, hvilken løsning du har brug for, vil du modtage ét eller flere tilbud på, hvordan vi vil løse opgaven for dig.

Har du fundet et tilbud, som stemmer overens med din forventning på en løsning, accepterer du blot det pågældende tilbud, hvorefter sagsbehandlingen vil starte. På den måde har det det fulde overblik over, hvilke omkostninger der er forbundet med sagen. Først når sagsbehandlingen er afsluttet vil der ske betaling.

Al sagsbehandling sker online, så du har altid nem adgang til et overblik over, hvad der sker i din sag.

Udfærdigelse af lejekontrakter

Ligesom ved andre aftaler af juridisk karakter, kan det på det kraftigste anbefales at indgå en aftale om leje skriftligt. En lejekontrakt er selve fundamentet for aftalen, og den har stor betydning for, hvordan vilkårene for aftalen i praksis udarter sig. Det er her parterne kan fastlægge, hvordan forholdende omkring aftalen skal se ud. Opstår der under lejeforholdet uenighed, er det ligeledes her blikket rettes mod, når uenigheden skal løses. En af de andre årsager til, at en lejekontrakt har stor betydning er, at det er her, at parterne kan støtte ret på deres påstande om deres rettigheder. Netop derfor er udfærdigelsen af lejekontrakten efter manges opfattelse det mest væsentlige i forbindelse med en lejeaftale, hvilket vi kun kan erklære os enige i.

Hvad er en lejekontrakt? Og er den overhovedet vigtig?

En lejekontrakt er grundlæggende et dokument, der fastlægger vilkårende for en lejeaftale mellem to parter. En lejekontrakt er en væsentlig komponent i en aftale, da det er denne kontrakt, der danner grundlaget for, hvilke rettigheder og forpligtelser parterne har i lejeforholdet. Boligministeriet har formuleret en standardkontrakt, der med fordel kan bruges. Standardkontrakten hedder typeformular A9 og kan hentes her. I kontrakten gennemgås de vigtigste punkter, så man kommer i vidt omfang rundt om alle de emner, der bør overvejes i et lejeforhold.

Der er dog også en række faldgruber i udfærdigelsen af en lejeaftale, som er værd at være opmærksom på. Det drejer sig blandt andet om det punkt, der i lejekontrakten kaldes § 11. Heri kan der anføres særlige vilkår for lejeaftalen, og det betyder blandt andet, at der er plads til at fravige de ellers standardiseret punkter til fordel for, at parterne selv kan formulere særskilte aftaler. Har man som lejer at gøre med en erfaren udlejer, er det et af de punkter, der er værd at tage et ekstra blik på. Det er blandt andet her, at bestemmelser om huslejestigning, husorden mv., kan indskrives.

Hvordan kan vi hjælpe dig med at lave en lejekontrakt?

Det kan umiddelbart virke som en nem og overkommelig opgave at udfærdige en lejekontrakt, særligt da der findes en standardformular fra Boligministeriet. Virkeligheden er dog, at standardformularen som udgangspunkt er vejledende. Den tager ikke hensyn til parternes intentioner og hensigter med lejeforholdet. Netop formålet med lejeforholdet kan udarte sig anderledes, når indholdet skal fastlægges i en skriftlig aftale. Der er i den forbindelse en række af forhold, som man med fordel bør afklare med en juridisk ekspert i lejeret forinden at selve aftalen underskrives.

Hos LegalHero hjælper vi både udfærdigelse af lejekontrakter, ligesom vi også hjælper med gennemgang af allerede udfærdigede lejekontrakter. Vores specialister har stor erfaring i at give juridisk rådgivning, der er tager sigte på en skræddersyet løsning. Vi tager ikke blot tager højde for de vigtige juridiske teknikaliteter, men vores rådgivning er også baseret på selve formålet og hensynet med den juridiske ydelse. Det er afgørende for, at du kommer sikkert i mål med din lejeaftale.

Hvordan foregår sagsbehandlingen?

Ønsker du juridisk rådgivning i relation, hvordan du laver en kontrakt, eller ønsker du, at vi laver selve kontrakten for dig, foregår det praktisk sådan, at du skal oprette en sag hos os, hvor du beskriver, hvad du gerne vil have hjælp til og omfanget af dit behov. Har du allerede et udkast til en lejekontrakt, skal denne vedhæftes på sagen, som du nemt kan gøre i forbindelse med oprettelsen af sagen. Husk at det er gratis og uforpligtende at oprette en sag hos os.

Når vi har modtaget sagen, vil den blive lagt i udbud blandt vores jurister med speciale i lejeret. De vil kigge sagen og dertilhørende materiale igennem. Har vores jurister opfølgende spørgsmål, har du mulighed for at besvare disse på platformen. Når rådgiverene har fået et overblik over, hvilken løsning du har brug for, vil du modtage ét eller flere tilbud på, hvordan vi vil løse opgaven for dig.

Har du fundet et tilbud, som stemmer overens med din forventning på en løsning, accepterer du blot det pågældende tilbud, hvorefter sagsbehandlingen vil starte. På den måde har det det fulde overblik over, hvilke omkostninger der er forbundet med sagen. Først når sagsbehandlingen er afsluttet, vil der ske betaling.

Al sagsbehandling sker online, så du har altid nem adgang til et overblik over, hvad der sker i din sag.

Forhandling og indgåelse af alle former for erhvervslejekontrakter

Når man driver virksomhed har man almindeligvis rigeligt af omkostninger i forbindelse med erhvervsudøvelsen. En af disse omkostninger er blandt andet udgifter til kontorfaciliteter. En af de helt store investeringer for erhvervsdrivende kan bestå i købet af en fast ejendom, der kan rumme kontorer. Denne mulighed er dog langt fra den eneste, hvis man gerne vil have erhvervslokaler.

Et af de typisk forekomne valg i relation til at finde de rette kontoromgivelser, er, at indgå en aftale om erhvervsleje. Det kan være en rigtig fornuftlig løsning, idet der er mange fordele ved at indgå en aftale om leje fremfor eje. Udover, at man som lejer kan nyde stor fordel af, at udlejer som udgangspunkt står for det meste af istandsættelsen og vedligholdelsen, så er der også en række andre fordele. En af dem er, at man kan investere den kapital, som man ville have investeret i fast ejendom et andet sted i virksomheden. Herudover er den anden nævneværdige fordel, den fleksibiliet, der følger med i et lejeforhold. Står man som virksomhed i den situation, hvor man har vokset sig for stor sine lokaler, så har man i et lejeforhold med en større frihed til, at kunne afvikle sine lokaler til fordel for, at kunne finde andre passende lokaler.

Ønsker du hjælp til at indgå en aftale om erhvervsleje?

Når man gerne vil indgå en aftale om erhvervsleje, er der i høj grad lagt op til en del forhandling mellem parterne. Man gør derfor klogt i at sikre sig et godt udgangspunkt ved fra start af at få en juridisk ekspert med indover forhandlingen. Selve udfædrigelsen af erhvervslejekontrakten er ikke underlagt en regel om, at den bør være skriftligt, men både af hensyn til den juridiske sikkerhed, så kan det på det kraftigste anbefales at aftalen indgås skriftligt. Værd at bemærke er, at kræver én af parterne i lejeforholdet, at lejeaftalen skal være skriftlig, skal dette ske i henhold til loven herom.

Nogle af de punkter, der blandt andet er til forhandling i forbindelse med en udfærdigelsen af en erhvervslejekontrakt er:

  • Lejens størrelse
  • Lejeforholdets varighed
  • Fordeling af vedligeholdelsespligten
  • Lejers ret til at lade en anden lejer overtage lejemålet
  • Erstatning
  • Mangler ved det lejede
  • Betaling for vand
  • Forhold ved fraflytning

Lejens størrelse beror som udgangspunkt på de vilkår, som udlejer og lejer har fastsat i lejeaftalen. Der er på denne i høj grad lagt op til en forhandling mellem parterne, hvor vilkårene i aftalen vurderes i relation til det størrelsen på lejen. Hos LegalHero kan vi hjælpe med alle forhold vedrørende forhandlinger af erhverslejekontrakter. Vores juridiske eksperter har mangeårig erfaring med erhvervslejeret, hvorfor du trygt kan tage os med på råd, hvis du ønsker hjælp. Vi hjælper både lejere såvel som udlejere.

Hvordan foregår sagsbehandlingen? 

Ønsker du juridisk rådgivning i relation til erhvervsleje, foregår det praktisk sådan, at du skal oprette en sag hos os, hvor du beskriver, hvad du gerne vil have hjælp til og omfanget af dit behov. Har du allerede et udkast til en erhvervslejekontrakt, skal denne vedhæftes på sagen, som du nemt kan gøre i forbindelse med oprettelsen af sagen. Husk at det er gratis og uforpligtende at oprette en sag hos os.

Når vi har modtaget sagen, vil den blive lagt i udbud blandt vores jurister med speciale i erhvervslejeret. De vil kigge sagen og dertilhørende materiale igennem. Har vores jurister opfølgende spørgsmål, har du mulighed for at besvare disse på platformen. Når rådgiverene har fået et overblik over, hvilken løsning du har brug for, vil du modtage ét eller flere tilbud på, hvordan vi vil løse opgaven for dig.

Har du fundet et tilbud, som stemmer overens med din forventning på en løsning, accepterer du blot det pågældende tilbud, hvorefter sagsbehandlingen vil starte. På den måde har det det fulde overblik over, hvilke omkostninger der er forbundet med sagen. Først når sagsbehandlingen er afsluttet, vil der ske betaling.

Al sagsbehandling sker online, så du har altid nem adgang til et overblik over, hvad der sker i din sag.

Bistand i forbindelse med opsigelse eller ophævelse af lejer

Der kan være en række af årsager, der kan begrunde en ophævelse af et lejemål. De typiske årsager til en eventuel ophævelse fra udlejers side er blandt andet manglende betaling for husleje, forringelse af det lejede, manglende overholdelse af husorden mv. De typiske årsager til ophævelse fra lejers side kan blant andet bestå i, at udlejer lejer et lejemål ud uden at have ret til det. Det kan være, at udlejningen strider imod andres rettigheder over det ejendommen, og I det tilfælde kan lejer have ret til at ophæve lejemålet.

Hvordan ophæver man et lejemål?

Det er i lejekontrakten, at vilkårene for udlejningen fremgår. Det er med andre ord blandt andet her, at man kan afsøge om der er en årsag, der kan begrunde en ophævelse. Det er dog ikke kun i lejaftalen, at man kan undersøge mulighederne for ophævelse. Også lejeloven regulerer i hvilke tilfælde, der kan ske ophævelse. Man er som både lejer og udlejer forpligtet til at overholde indholdet i lejekontrakten, ligesom man også er forpligtet til at overholde de bestemmelser i lejeloven, der ikke kan fraviges ved aftale. Gør man som lejer eller udlejer ikke det, så kan der være tale om en såkaldt misholdelse af lejeforholdet. En misligholdelse betyder, at modparten, alt afhængig af karakteren af misligholdelsen, kan gøre brug af en række juridiske skridt.

Som nævnt ovenfor er der en række forhold, der kan udløse en ret til at kunne ophæve lejeaftalen. Nedenfor finder du nogle af årsagerne til, at en aftale om leje kan ophæves og i relation hertil, hvilke skridt man selv kan foretage sig, hvis man står i en situation, hvor en af årsagerne gør sig gældende.

  • Manglende betaling af husleje
    Mangler en lejer at betale sin husleje, kan det ultimativt ende i en ophævelse af lejeforholdet. I tilfælde af, at der er en manglende betaling af husleje, skal udlejer sende et påkrav om betaling. Det skal gøres tre hverdage efter den egentlige betalingsdato. I et sådan påkrav skal man udover selve kravet også gøre gældende, at såfremt der ikke sker betaling inden 14 dage, kan der ske ophævelse. Imødekommer lejer ikke påkravskrivelsen, kan udlejer sende en ophævelseskrivelse, hvor lejeaftaler herefter ophøres både i juridisk forstand og i praktisk forstand. Det betyder, at lejer er forpligtet til at fraflytte lejemålet.
    • Bruger lejer lejemålet til andet end, hvad lejekontrakten giver lejer ret til?
      Af den standardlejekontrakt findes der et punkt, hvor parterne skal angive formålet med lejeforholdet. Typisk består dette formål i beboelse. Hvis lejemålet bliver brugt til andet end formålet med det aftale, kan dette ligeledes være en årsag til misligholdelse. Man må altså som lejer kun benytte det lejede til det formål, der er aftalt.
    • Lejer passer ikke tilstrækkeligt på det lejede
      Lejer har en pligt til at behandle det lejede forsvarligt. Hvad ligger der så i at behandle det lejede forsvarligt? Grundlæggende handler det om, at lejer ikke må mishandle eller på anden måde forringe lejemålets stand. At skyde bue og pil med en målskive på væggen, vil eksempelvis være at vanrøgte det lejede.
    • En manglende overholdelse af husordenen
      En manglende overholdelse af husordenen fra lejers side vil ultimativt også kunne resultere i en ophævelse af lejeaftalen. Vil man udsætte en lejer på baggrund af en manglende overholdelse af husordenen, skal man dog være opmærksom på de skridt, der skal tages i forbindelse hermed. Der skal blandt andet sendes et påbud om den manglende overholdelse af husordenen, forinden der kan ske ophævelse. Selvom loven tillader ophævelse af lejeaftalen på baggrund af en manglende overholdelse af husordenen, så er det i praksis ofte en udfodring for udlejere at bruge denne årsag som en ophævelsesårsag. Dermed ikke sagt, at det  ikke kan lade sig gøre.
  • Sikre at husordenen bliver overholdt
    Udlejer er også er forpligtet til at andre lejere overholder husordenen. Imødekommer en udlejer ikke en lejers klager over andre lejeres manglende overholdelse af husordenen, kan dette ultimativt også lede til, at lejer kan opnå en adgang til ophævelse. Lejer vil dog også have andre muligheder, der blandt andet består i erstatning, nedslag i husleje mv.
  • Vedligholdelse af lejede
    Der er også som lejer en række årsager, der kan begrunde en ophævelse. Overholder udlejer eksempelvis ikke sin vedligholdespligt, kan dette begrunde en ophævelse fra lejers side. Virker en radiator i lejemålet eksempelvis ikke, og har lejer og udlejer fastsat et vilkår i lejeaftalen om, at udlejer leverer varme til lejemålet, så er udlejer forpligtet til at udbedre dette. Udbedrer udlejer ikke manglen, som det i dette tilfælde er, vil dette i sidste ende kunne medføre en adgang for lejeren til, at kunne ophæve lejemålet. Ligesom det gør sig gældende ved en manglende overholdelse af husordenen, så er der en række skridt, der skal foretages forinden, at der kan ske ophævelse. Lejer skal eksempelvis give udlejer påbud om at udbedre manglen.
  • Udlejer har ikke ret til at udleje
    Der kan forekomme en situation, hvor en udlejer uretmæssigt lejer et lejemål ud til en lejer. Et eksempel på dette kan være tilfældet, hvor en udlejer er underlagt begrænsinger i sin ret til at fremleje fra sin egen udlejer. Vælger udlejeren alligevel at fremleje sit lejemål, uden en egentlig tilladelse fra sin egen udlejer, foreligger der en såkaldt retsmangel. Et sådan tilfælde vil ultimativt også føre til, at lejer får en adgang til kunne ophæve aftalen.