Ejendomsavancebeskatning
Når du skal sælge en ejendom, bliver du beskattet af den fortjeneste, du opnår på baggrund af salget. Den konkrete beløb udregnes efter ejendomsavancebeskatningsloven. Ejendomsavancebeskatning betales af den fortjeneste, du opnår når du sælger en ejendom. Det vil sige avancen mellem anskaffelses- og salgssum.
Hvem skal betale ejendomsavancebeskatning?
Udgangspunktet er at der skal betales ejendomsavancebeskatning ved salg af alle boliger og ejendomme i Danmark. Der er dog undtagelser, der gør, at du kan undgå at skulle betale ejendomsavancebeskatning.
Du kan undgå ejendomsavancebeskatning ved:
- Parcelhusreglen
- Salg som næringsvej (hvor boligen udelukkende er købt med det formål at videresælge det eller udleje det)
Parcelhusreglen gælder for én- og tofamilieshuse, ejerlejligheder, sommerhuse, fritidshuse og andelsboliger, når nedenstående kriterier er opfyldt:
- Beboelse: Husstanden skal have anvendt boligen til beboelse i ejerperioden
- Anvendelse: Boligen må ikke anvendes til erhverv, bofællesskab eller lejemål på salgstidspunktet
- Grundareal: Grundarealet må ikke overstige 1.400 m2 (medmindre dele af grunden ikke kan udstykkes, eller en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af grundarealet eller ejendommen).
Bortfald af skattefriheden - hvornår?
Selvom du opfylder de ovenstående kriterier, der gør sig gældende for parcelhusreglen, kan du i særlige tilfælde risikere, at din skattefrihed alligevel bortfalder. Det vil f.eks. være tilfældet, hvis ejendommen du sælger, har skiftet karakter til en udlejningsejendom eller erhvervsejendom. Hvis boligen både er til beboelse og erhverv, skal der foretages en konkret vurdering.
Skattefriheden bortfalder ligeledes, hvis du i en periode udlejer bolig til tredjemand. I de tilfælde er formålet hermed ikke udelukkende privat formål.
Beregning af ejendomsavancebeskatning
Ejendomsavancebeskatningen bliver, som tidligere beskrevet, udregnet på baggrund af den avance, der er mellem anskaffelses- og salgssummen. Salgssummen beregnes af den kontante salgspris, når omkostninger til mægler og evt. boligrådgiver er trukket fra. Anskaffelsessummen afhænger af det tidspunkt, hvor ejendommen er købt.
Hvis ejendommen er anskaffet før 19. maj 1993 opgøres den skattepligtige anskaffelsessum som enten:
- 1) Ejendomsværdien pr. 1 januar 1993 med et tillæg på 10%.
- 2) Ejendomsværdien pr. 1 januar 1993 med et tillæg på 10% og med et tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1 januar 1996.
Hvis ejendommen er anskaffet efter 19. maj 1993 består anskaffelsessummen af den faktiske købesum samt de omkostninger der måtte være ved erhvervelse af ejendommen.
Når det er klargjort, hvor meget anskaffelsessummen vurderes til, bliver der tillagt 10.000 kr. for hvert kalenderår, der er gået fra 1993 og frem, hvis ejendommen er købt før 1993. Er ejendommen købt efter 1993, tillægges 10.000 kr. fra det år, hvor ejendommen er blevet anskaffet, og frem.
På Skat.dk findes der eksempler på disse beregninger.
Hvordan bliver ejendomsavancebeskatningen beregnet?
Avancebeskatningen bliver beregnet ud fra den fortjeneste, du opnår ved et eventuelt salg. Det betyder den avance, der er mellem anskaffelses- og salgssummen. Anskaffelsessummen afhænger af tidspunktet for erhvervelsen af ejendomme.
Hvornår skal man betale ejendomsavancebeskatning?
Hvis en bolig ikke har tjent til ejerens beboelse, hører denne ikke under parcelhusreglen. Det betyder at der skal betales ejendomsavancebeskatning. Dog sælges langt de fleste bolighandler i Danmark skattefrit, fordi de hører under denne regel. Ved beboelse skal der være tale om reel beboelse og det er skatteyderen, der har bevisbyrden. I sidste ende er det SKAT, der afgør, om betingelserne er opfyldt.
Ejendomsavancebeskatning ved sommerhuse
Ved salg af sommerhus, skal der ikke betales ejendomsavancebeskatning såfremt:
1. Ejendommen har været benyttet til private formål af ejeren/dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.
2. Grunden er på mindre end 1.400 m2 eller grunden kan ikke udstykkes eller en en udstykning vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.
Relaterede ord
Ofte stillede spørgsmål
Ejendomsavancebeskatning beskriver en beskatning af fast ejendom, ved et eventuelt salg. Ved ejendomsavancebeskatning beskattes fortjenesten af ejendomssalget, som udgøres af avancen mellem anskaffelses- og salgssummen.
Din skattefrihed kan bortfalde, selvom du falder ind under parcelhusreglen. Dette kan f.eks. ske i de tilfælde, hvor din ejendom har skiftet karakter og er blevet en erhvervs- eller udlejningsejendom.
Parcelhusreglen betyder, at din gevinst ved salg kan være skattefri, hvis boligen opfylder nogle kriterier. Bl.a. skal boligen skal være anvendt som bolig for dig selv eller din husstand. Herudover skal boligen være et en- eller tofamiliehus, en ejerlejlighed, en andelslejlighed eller et sommerhus/fritidshus. Afslutningsvis skal boligens grundareal være mindre end 1.400 m2.
