Opsigelse af lejer

Der kan være en række af årsager, der kan begrunde en ophævelse eller opsigelse af et lejemål. De typiske årsager til en eventuel ophævelse fra udlejers side er bl.a. manglende betaling for husleje, forringelse af det lejede, manglende overholdelse af husorden mv. De typiske årsager til ophævelse fra lejers side kan blandt andet bestå i, at udlejer lejer et lejemål ud uden at have ret til det. Det kan være, at udlejningen strider imod andres rettigheder over det ejendommen, og I det tilfælde kan lejer have ret til at ophæve lejemålet.

Hvordan ophæver man et lejemål?

Det er i lejekontrakten, at vilkårene for udlejningen fremgår. Det er med andre ord blandt andet her, at man kan afsøge om der er en årsag, der kan begrunde en ophævelse eller opsigelse. Det er dog ikke kun i lejaftalen, at man kan undersøge mulighederne for ophævelse. Også lejeloven regulerer i hvilke tilfælde, der kan ske ophævelse. Man er som både lejer og udlejer forpligtet til at overholde indholdet i lejekontrakten. Ligeledes er man også er forpligtet til at overholde de bestemmelser i lejeloven, der ikke kan fraviges ved aftale. Gør man som lejer eller udlejer ikke det, så kan der være tale om en såkaldt misholdelse af lejeforholdet. En misligholdelse betyder, at modparten, alt afhængig af karakteren af misligholdelsen, kan gøre brug af en række juridiske skridt.

Opsigelse af lejer - typiske årsager

Som nævnt ovenfor er der en række forhold, der kan udløse en ret til at kunne ophæve eller ske opsigelse lejeaftalen. Nedenfor finder du nogle af årsagerne til, at en aftale om leje kan ophæves og i relation hertil, hvilke skridt man selv kan foretage sig, hvis man står i en situation, hvor en af årsagerne gør sig gældende.

• Manglende betaling af husleje
  Mangler en lejer at betale sin husleje, kan det ultimativt ende i en ophævelse eller opsigelse af lejeforholdet. I tilfælde af en manglende betaling af husleje, skal udlejer sende et påkrav om betaling. Det skal gøres tre hverdage efter den egentlige betalingsdato. I et sådan påkrav skal man udover selve kravet også gøre gældende, at såfremt der ikke sker betaling inden 14 dage, kan der ske ophævelse. Imødekommer lejer ikke påkravskrivelsen, kan udlejer sende en ophævelseskrivelse, hvor lejeaftaler herefter ophøres både i juridisk og i praktisk forstand. Det betyder, at lejer er forpligtet til at fraflytte lejemålet.
• Bruger lejer lejemålet til andet end, hvad lejekontrakten giver lejer ret til?
  Af den standardlejekontrakt findes der et punkt, hvor parterne skal angive formålet med lejeforholdet. Hvis lejemålet bliver brugt til andet end formålet med det aftale, kan dette ligeledes være en årsag til misligholdelse.
• Lejer passer ikke tilstrækkeligt på det lejede
  Lejer har en pligt til at behandle det lejede forsvarligt. Hvad ligger der så i at behandle det lejede forsvarligt? Grundlæggende handler det om, at lejer ikke må mishandle eller på anden måde forringe lejemålets stand.
• En manglende overholdelse af husordenen
  En manglende overholdelse af husordenen fra lejers side vil ultimativt også kunne resultere i en ophævelse af lejeaftalen. Vil man udsætte en lejer på grundet en manglende overholdelse af husordenen, skal man dog være opmærksom på de skridt, der skal tages i forbindelse hermed. Der skal bl.a. sendes et påbud om den manglende overholdelse af husordenen inden ophævelse. Selvom loven tillader ophævelse af lejeaftalen på baggrund af en manglende overholdelse af husordenen, så er det i praksis ofte en udfordring for udlejere at bruge denne årsag som en ophævelsesårsag.

Udlejers forpligtelser

• Sikre at husordenen bliver overholdt
  Udlejer er også er forpligtet til at andre lejere overholder husordenen. Imødekommer en udlejer ikke en lejers klager over andre lejeres manglende overholdelse af husordenen, kan dette lede til, at lejer kan opnå en adgang til ophævelse. Lejer vil dog også have andre muligheder, der blandt andet består i erstatning, nedslag i husleje mv.
• Vedligholdelse af lejede
  Overholder udlejer eksempelvis ikke sin vedligholdespligt, kan dette begrunde en ophævelse fra lejers side. Virker en radiator i lejemålet eksempelvis ikke, og har lejer og udlejer fastsat et vilkår i lejeaftalen om, at udlejer leverer varme til lejemålet, så er udlejer forpligtet til at udbedre dette. Udbedrer udlejer ikke manglen, vil dette i sidste ende kunne medføre en adgang for lejeren til, at kunne ophæve lejemålet. Ligesom det gør sig gældende ved en manglende overholdelse af husordenen, så er der en række skridt, der skal foretages forinden, at der kan ske ophævelse. Lejer skal eksempelvis give udlejer påbud om at udbedre manglen.
• Udlejer har ikke ret til at udleje
  Der kan forekomme en situation, hvor en udlejer uretmæssigt lejer et lejemål ud til en lejer. Et eksempel på dette kan være tilfældet, hvor en udlejer er underlagt begrænsinger i sin ret til at fremleje fra sin egen udlejer. Vælger udlejeren alligevel at fremleje sit lejemål, uden en egentlig tilladelse fra sin egen udlejer, foreligger der en såkaldt retsmangel. Et sådan tilfælde vil ultimativt også føre til, at lejer får en adgang til kunne ophæve aftalen.

Hvad sker der med ens depositum?

Depositum stilles som sikkerhed for udlejers udgifter til istandsættelse når lejer fraflytter. Der er ingen konkrete regler i Lejeloven om, hvornår depositum skal tilbagebetales til lejer. Ifølge retspraksis skal udlejer typisk tilbagebetale depositummet når udlejer har opgjort sit krav og dermed ved hvor meget lejer får tilbage. Efter opgørelse af kravet har udlejer typisk 4-6 uger til tilbagebetalingen.

Ofte stillede spørgsmål til opsigelse